Quand l'assurance Dommages-Ouvrage est-elle obligatoire ?

L'assurance Dommages-Ouvrage est obligatoire dans de nombreuses situations, mais pas toujours. Comprendre précisément quand vous devez la souscrire est essentiel pour respecter la loi et protéger votre projet.

La règle générale : l'obligation pour le maître d'ouvrage

Selon l'article L242-1 du Code des assurances, toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance Dommages-Ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Qui est le maître d'ouvrage ?

Le maître d'ouvrage est la personne (physique ou morale) pour le compte de qui les travaux sont réalisés. C'est le donneur d'ordre du projet.

Exemples :

• Un particulier qui fait construire sa maison
• Un promoteur immobilier qui construit un immeuble
• Une copropriété qui fait réaliser des travaux sur les parties communes
• Une entreprise qui agrandit ses locaux

Types de travaux concernés par l'obligation

✅ Travaux obligatoirement couverts

1. Construction neuve

Toute construction d'un bâtiment neuf nécessite une assurance DO :

• Maison individuelle
• Immeuble collectif
• Bâtiment commercial ou industriel
• Annexe indépendante (garage, piscine couverte...)

2. Extension et agrandissement

Les extensions sont concernées si elles :

• Supérieures à 20m² de surface créée
• Modifient la structure existante
• Nécessitent des fondations

Exemples couverts :

• Extension de 30m² d'une maison
• Surélévation d'un étage
• Création d'un sous-sol

3. Rénovation lourde

Les rénovations sont concernées si elles touchent :

• La structure (murs porteurs, charpente, fondations)
• Le gros œuvre
• L'étanchéité (toiture, façade)

Exemples couverts :

• Modification de la charpente
• Réfection complète de la toiture
• Travaux sur murs porteurs
• Reprise de fondations

4. Travaux sur existant

Certains travaux de réhabilitation nécessitent la DO :

• Transformation d'un local commercial en habitation
• Modification importante de la distribution
• Travaux touchant au clos et couvert

❌ Travaux NON soumis à l'obligation

1. Petits travaux d'amélioration

• Rénovation de cuisine ou salle de bain (sans toucher à la structure)
• Remplacement de fenêtres
• Pose d'un nouveau revêtement de sol
• Travaux de décoration

2. Réparations et entretien

• Ravalement de façade simple
• Réfection de toiture sans modification de structure
• Réparation d'une fissure superficielle
• Travaux d'entretien courant

3. Aménagements extérieurs

• Terrasse non couverte de plain-pied
• Allées et chemins
• Clôture
• Aménagement paysager

4. Équipements

• Installation d'une chaudière
• Pose de climatisation
• Installation électrique seule
• Équipements démontables

Tableau récapitulatif

Situations spécifiques

Cas des copropriétés

Pour les travaux en copropriété, la DO est obligatoire si :

• Les travaux portent sur les parties communes
• Ils relèvent de la garantie décennale
• Le syndicat des copropriétaires est maître d'ouvrage

Exemples :

• Réfection de la toiture de l'immeuble → DO obligatoire
• Ravalement avec reprise de l'étanchéité → DO obligatoire
• Remplacement des fenêtres sans modification structure → DO non obligatoire

Cas des travaux en plusieurs phases

Si votre projet est réalisé en plusieurs tranches :

• Option 1 : Une seule DO pour l'ensemble du projet (plus simple)
• Option 2 : Une DO par tranche si délai important entre les phases

Conseil Assurances-Constructions : Privilégiez une DO globale pour éviter les problèmes de chevauchement.

Cas des travaux chez soi (autoconstruction)

Même si vous réalisez les travaux vous-même, la DO reste obligatoire si les travaux entrent dans le champ de l'obligation.

Attention : Trouver un assureur pour l'autoconstruction est difficile et coûteux (surprime de 30 à 50%).

Cas de la vente en état futur d'achèvement (VEFA)

En VEFA, c'est le promoteur qui souscrit la DO. L'acquéreur en bénéficie automatiquement à la livraison.

Vérification à faire :

• Demander l'attestation DO avant signature de l'acte authentique
• Vérifier que le montant assuré correspond au prix de vente
• S'assurer que l'assureur est solide

Cas du contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Avec un CCMI, c'est le constructeur qui souscrit la DO pour votre compte, mais c'est vous (le particulier) qui en êtes le bénéficiaire.

Points de vigilance :

• Le coût de la DO est inclus dans le prix du CCMI
• Vérifiez que l'attestation vous est bien remise
• Conservez précieusement ce document pendant 10 ans

Sanctions en cas de non-souscription

Sanctions pénales

Ne pas souscrire d'assurance DO quand elle est obligatoire expose à :

• Amende : Jusqu'à 75 000€
• Peine de prison : Jusqu'à 6 mois

Ces sanctions sont prévues par l'article L243-3 du Code des assurances.

Conséquences pratiques

1. Impossibilité de vendre

Sans attestation DO :

• Le notaire refusera de signer l'acte de vente
• Vous devrez souscrire rétroactivement (très difficile et coûteux)
• Risque de perte de la vente

2. Difficultés avec la banque

La banque peut :

• Refuser de débloquer les fonds
• Exiger la souscription avant financement
• Demander des garanties supplémentaires

3. En cas de sinistre

Sans DO, en cas de désordre décennal :

• Vous devez engager une procédure judiciaire (2 à 5 ans)
• Vous devez avancer tous les frais de réparation
• Risque d'insolvabilité des entreprises responsables
• Coût des réparations entièrement à votre charge si responsables introuvables

Exemple concret : Sinistre à 80 000€ sans DO → Procédure judiciaire de 3 ans → Entreprise en liquidation → Vous payez les 80 000€ de votre poche.

Contrôles possibles

Les contrôles de souscription de DO peuvent être effectués par :

• Les services de l'État (DDTM)
• Les assureurs décennale des entreprises
• Les notaires lors d'une vente
• Les banques lors d'un financement

Comment vérifier si la DO est obligatoire pour votre projet ?

Méthode simple en 3 questions

Question 1 : Le projet concerne-t-il une construction neuve, une extension ou des travaux de rénovation lourde ?

• Si non → DO probablement non obligatoire
• Si oui → Passez à la question 2

Question 2 : Les travaux touchent-ils la structure, le gros œuvre, ou l'étanchéité du bâtiment ?

• Si non → DO probablement non obligatoire
• Si oui → Passez à la question 3

Question 3 : La surface créée ou modifiée est-elle supérieure à 20m² ?

• Si non et travaux mineurs → DO probablement non obligatoire
• Si oui ou travaux importants → DO obligatoire

En cas de doute : Consultez un courtier spécialisé comme Assurances-Constructions. Une analyse en 10 minutes permet de clarifier votre situation.

Obligations annexes

Délai de souscription

La DO doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.

Important :

• Ne signez pas de devis d'entreprise avant d'avoir l'attestation DO
• Ne démarrez aucun travaux sans DO
• Anticipez 1 à 2 mois pour la souscription

Documents obligatoires

L'assureur DO vous remettra :

• Attestation d'assurance : À fournir aux entreprises, à la banque, au notaire
• Conditions générales et particulières : Votre contrat
• Notice d'information : Vos droits et obligations

Conservation : Gardez ces documents pendant au moins 10 ans après réception des travaux.

Cas pratiques

Cas 1 : Rénovation partielle

Situation : Vous rénovez votre cuisine et votre salle de bain pour 30 000€. Vous cassez une cloison non porteuse pour agrandir la cuisine.

DO obligatoire ? ❌ Non

• Pas de travaux sur structure porteuse
• Pas de modification du gros œuvre
• Travaux de second œuvre uniquement

Assurances recommandées :

• Tous Risques Chantier (TRC) pour protéger contre les dégâts pendant travaux
• Assurance habitation avec extension chantier

Cas 2 : Extension de 25m²

Situation : Vous ajoutez 25m² à votre maison avec création de fondations, murs et toiture.

DO obligatoire ? ✅ Oui

• Surface > 20m²
• Création de structure nouvelle
• Fondations nécessaires

Budget DO : 2 500€ à 3 500€ selon complexité (3% du coût des travaux)

Cas 3 : Réfection de toiture

Situation : Votre toiture a 25 ans, vous souhaitez la refaire entièrement (charpente et couverture) pour 40 000€.

DO obligatoire ? ✅ Oui

• Travaux touchant l'étanchéité et la structure
• Réfection complète relevant de la garantie décennale

Budget DO : 1 200€ à 1 600€ (3% du coût)

Assurances-Constructions : votre analyse gratuite

Vous avez un doute sur l'obligation de DO pour votre projet ?

Service gratuit Assurances-Constructions : ✅ Analyse de votre projet en 10 minutes ✅ Réponse claire : DO obligatoire ou non ✅ Devis immédiat si DO nécessaire ✅ Conseils personnalisés sur les assurances complémentaires

Conclusion

L'obligation d'assurance Dommages-Ouvrage concerne tous les travaux relevant de la garantie décennale qui touchent la structure, le gros œuvre ou l'étanchéité d'un bâtiment.

Les critères principaux :

• ✅ Construction neuve → Toujours obligatoire
• ✅ Extension > 20m² → Obligatoire
• ✅ Travaux sur structure → Obligatoire
• ✅ Rénovation lourde → Obligatoire
• ❌ Second œuvre seul → Non obligatoire
• ❌ Entretien courant → Non obligatoire

En cas de doute, mieux vaut souscrire : le coût d'une DO (2-4% des travaux) est dérisoire comparé aux risques encourus en cas de sinistre sans protection.

Besoin d'aide ? Contactez Assurances-Constructions pour une analyse gratuite de votre projet et un devis en 48h.