SCI et Projet de Construction : Comment ça Marche Niveau Assurance ?

Réaliser un projet de construction via une SCI (Société Civile Immobilière) présente des avantages patrimoniaux et fiscaux, mais implique des obligations assurantielles spécifiques. La SCI n'est pas un simple montage juridique : elle devient le maître d'ouvrage, avec toutes les responsabilités qui en découlent.

Pourquoi la SCI change la donne en assurance construction

La SCI = personne morale = maître d'ouvrage

Contrairement à un particulier qui construit pour son usage personnel, la SCI est une personne morale qui porte le projet. Elle est juridiquement le maître d'ouvrage et doit donc :

Souscrire l'assurance Dommages-Ouvrage (DO) à son nom
Vérifier les assurances de tous les intervenants
Gérer les sinistres et les recours

Implications financières

Les assureurs considèrent souvent les SCI comme des investisseurs professionnels ou semi-professionnels, même si les associés sont des particuliers. Conséquences :

Primes DO majorées de 15 à 30% par rapport à un particulier
Exigences de garanties financières plus strictes
Délais de traitement des dossiers plus longs

L'assurance Dommages-Ouvrage en SCI : les spécificités

Obligation légale identique

La DO reste obligatoire pour toute construction de plus de 10 ans de garantie, que le maître d'ouvrage soit particulier ou SCI.

Exception : Si la SCI construit pour vendre immédiatement (promoteur), elle peut parfois négocier des conditions différentes.

Qui souscrit la DO ?

C'est toujours la SCI qui souscrit, en tant que personne morale. Les associés ne peuvent pas souscrire individuellement.

Documents requis :

Statuts de la SCI à jour
Extrait Kbis de moins de 3 mois
Attestation bancaire de capacité financière
Permis de construire au nom de la SCI
Plans et devis détaillés

Coût de la DO en SCI

Type de projet	Prime DO particulier	Prime DO en SCI	Écart
Maison 120m²	2 500 - 3 500€	3 200 - 4 500€	+20-30%
Extension 50m²	1 200 - 1 800€	1 500 - 2 300€	+20-25%
Rénovation lourde	3 000 - 5 000€	3 900 - 6 500€	+25-30%

Raisons de la majoration :

Risque perçu plus élevé (investissement locatif)
Gestion administrative plus complexe
Durée de conservation du bien incertaine

Les autres assurances obligatoires pour la SCI

1. Assurance Responsabilité Civile de la SCI

Pourquoi ? La SCI engage sa responsabilité en tant que maître d'ouvrage. Elle doit couvrir :

Les dommages causés aux tiers pendant les travaux
Les accidents sur le chantier (visiteurs, voisins)
Les erreurs de conception ou de pilotage

Coût : 300 - 800€/an selon le montant des travaux

2. Assurance Tous Risques Chantier (optionnelle mais recommandée)

Pour les projets importants (>150 000€), la TRC est fortement conseillée car elle couvre :

Les dommages matériels pendant les travaux
Le vol de matériaux
Les intempéries

Coût : 0,8 à 1,5% du montant HT des travaux

3. Assurance du bien existant (si rénovation)

Si la SCI rénove un bien déjà en patrimoine, elle doit maintenir :

L'assurance multirisque habitation pendant les travaux
La garantie des loyers si bien loué

Cas particuliers : SCI familiale vs SCI de construction-vente

SCI familiale (détention long terme)

Objectif : Construire pour louer ou transmettre aux héritiers

Assurances :

DO obligatoire au nom de la SCI
RC Maître d'ouvrage recommandée
TRC si travaux >100k€
Multirisque habitation après livraison

Avantages fiscaux :

Amortissement possible si SCI à l'IS
Déduction des primes d'assurance des revenus fonciers

SCI de construction-vente (marchands de biens)

Objectif : Construire pour revendre rapidement

Assurances :

DO obligatoire, mais transmise à l'acquéreur
RC Maître d'ouvrage indispensable
Garantie financière d'achèvement obligatoire
Assurance RCPRO si activité habituelle

Attention : Les assureurs vérifient que la SCI n'exerce pas une activité de promotion immobilière déguisée, ce qui changerait totalement les obligations.

Pièges à éviter avec une SCI en construction

❌ Erreur n°1 : Souscrire la DO au nom d'un associé

Pourquoi c'est grave : En cas de sinistre, l'assureur peut refuser de couvrir car le contrat n'est pas au nom du véritable maître d'ouvrage.

Solution : Toujours souscrire au nom de la SCI, même si les associés sont personnes physiques.

❌ Erreur n°2 : Oublier de mettre à jour les statuts

Les assureurs demandent systématiquement les statuts à jour. Si le projet de construction n'est pas mentionné dans l'objet social, ils peuvent refuser de couvrir.

Solution : Modifier les statuts avant de souscrire pour ajouter "acquisition, construction, gestion de biens immobiliers".

❌ Erreur n°3 : Négliger la RC Maître d'ouvrage

Beaucoup de SCI pensent que la DO suffit. Erreur : la DO ne couvre pas la responsabilité de la SCI envers les tiers.

Solution : Souscrire une RC Maître d'ouvrage dédiée (300-800€/an).

❌ Erreur n°4 : Choisir une assurance non adaptée aux SCI

Tous les assureurs ne proposent pas de DO pour les SCI. Certains refusent ou appliquent des majorations prohibitives.

Solution : Passer par un courtier spécialisé qui connaît les assureurs acceptant les SCI à des tarifs compétitifs.

Avantages fiscaux des assurances en SCI

Déductibilité des primes d'assurance

Si la SCI est à l'IR (impôt sur le revenu) :

Les primes d'assurance (DO, TRC, RC) sont déductibles des revenus fonciers
Réduction de l'assiette imposable des loyers

Si la SCI est à l'IS (impôt sur les sociétés) :

Les primes d'assurance sont des charges déductibles du résultat
Optimisation fiscale plus importante

Exemple concret :

Primes d'assurance annuelles : 5 000€
Revenus fonciers : 20 000€
Économie d'impôt à 30% : 1 500€

Attention à la TVA

Si la SCI est assujettie à la TVA (construction pour vente), elle peut récupérer la TVA sur les primes d'assurance (20%), ce qui réduit le coût net.

Timeline : à quel moment souscrire en SCI ?

Étape du projet	Action assurance	Délai
Achat du terrain	Vérifier que le terrain est au nom de la SCI	J-90
Dépôt permis de construire	Préparer les documents (statuts, Kbis, devis)	J-60
Obtention du permis	Souscrire la DO (avant ouverture de chantier)	J-15
Signature des contrats artisans	Vérifier leurs attestations décennale + RC	J-7
Ouverture de chantier	DO active le jour J	J
Réception des travaux	Activation de la garantie DO (10 ans)	J+X

Check-list SCI & Assurance Construction

Avant de lancer le projet :

☐ Statuts de la SCI à jour mentionnant la construction
☐ Kbis de moins de 3 mois
☐ Capacité financière démontrée (attestation bancaire)
☐ Permis de construire au nom de la SCI

Assurances à souscrire :

☐ Dommages-Ouvrage (obligatoire)
☐ RC Maître d'ouvrage (fortement recommandée)
☐ Tous Risques Chantier si >100k€ (optionnelle)
☐ Multirisque habitation après livraison

Pendant les travaux :

☐ Vérifier les attestations décennale de tous les artisans
☐ Tenir un journal de chantier (preuve pour assurance)
☐ Conserver tous les devis, factures, plans

À la réception :

☐ Réception avec réserves détaillées
☐ Notification à l'assureur DO de la réception
☐ Conservation du dossier complet pendant 10 ans minimum

Assurances-Constructions et les SCI : notre accompagnement dédié

Chez Assurances-Constructions, nous comprenons les spécificités des projets en SCI :

✅ Tarifs négociés avec des assureurs acceptant les SCI sans majoration excessive
✅ Aide à la constitution du dossier (statuts, Kbis, justificatifs)
✅ Pack SCI : DO + RC Maître d'ouvrage + conseil juridique
✅ Suivi personnalisé adapté aux contraintes des personnes morales

Notre promesse : Un interlocuteur unique qui comprend les enjeux patrimoniaux et fiscaux de votre SCI, pour des assurances au juste prix et une sérénité totale pendant les travaux.

En résumé : Construire en SCI nécessite une approche assurantielle rigoureuse. La DO reste obligatoire, mais les primes sont majorées et les exigences documentaires plus strictes. L'avantage : les primes sont déductibles fiscalement et vous bénéficiez d'une protection patrimoniale optimale. Assurances-Constructions vous accompagne pour sécuriser votre projet en SCI sans surcoût inutile.