Marchands de Biens : Quelles Assurances Obligatoires ?

L'activité de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers (souvent à rénover) pour les revendre rapidement avec une plus-value. Contrairement à l'investissement locatif classique, cette activité professionnelle implique des obligations assurantielles spécifiques et plus contraignantes.

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ? Définition fiscale

Critères de qualification

Vous êtes considéré comme marchand de biens si :

• Vous achetez des biens immobiliers avec intention de revente à court terme (< 5 ans généralement)
• L'activité est habituelle et lucrative (plusieurs opérations par an)
• Vous réalisez des travaux de rénovation avant revente
• Les plus-values sont imposées en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non en plus-values immobilières

Distinction importante

Point clé : Dès que vous réalisez 2-3 opérations d'achat-rénovation-revente par an, vous basculez dans le régime professionnel avec toutes les obligations qui en découlent.

Les 5 assurances obligatoires pour les marchands de biens

1. Assurance Dommages-Ouvrage (DO) – OBLIGATOIRE

Pourquoi obligatoire ?

Dès que vous réalisez des travaux soumis à garantie décennale (structure, étanchéité, équipements indissociables), vous êtes maître d'ouvrage et devez souscrire une DO.

Particularités pour les marchands de biens :

• La DO doit être souscrite avant l'ouverture de chantier
• Elle est transmise automatiquement à l'acquéreur lors de la vente
• Elle figure obligatoirement dans l'acte de vente comme garantie pour l'acheteur

Coût pour un marchand de biens :

• 1,5 à 2,5% du montant HT des travaux
• Majoration de 20-30% par rapport à un particulier (risque professionnel)
• Pour un chantier de 100 000€ HT : 1 500 à 2 500€

Sanctions si absence de DO :

• Pénalité de 75 000€ + 6 mois de prison
• Vice caché lors de la revente (acheteur peut demander annulation)
• Impossibilité de récupérer les coûts en cas de sinistre

2. Responsabilité Civile Professionnelle (RCPRO) – OBLIGATOIRE

Pourquoi obligatoire ?

En tant que professionnel de l'immobilier, vous engagez votre responsabilité :

• Envers les acquéreurs (garantie des vices, conformité des travaux)
• Envers les tiers (voisins, passants, sous-traitants)
• Envers les artisans (si défaut de paiement ou litige)

Ce qu'elle couvre :

• Erreurs de conception ou de pilotage des travaux
• Dommages corporels ou matériels causés à des tiers
• Litiges avec les acquéreurs (vices cachés, non-conformité)
• Frais de défense juridique

Coût :

• 1 500 à 4 000€/an selon le chiffre d'affaires
• Franchise : 500 à 2 000€ par sinistre
• Plafond de garantie : 1 à 5 millions €

3. Garantie Financière d'Achèvement (GFA) – OBLIGATOIRE si VEFA

Dans quels cas ?

Si vous vendez un bien en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire avant la fin des travaux, vous devez obligatoirement fournir une garantie financière d'achèvement (GFA).

Ce qu'elle garantit :

• L'achèvement des travaux même si vous faites faillite
• Le remboursement des acomptes versés par l'acquéreur si le projet échoue

Coût :

• 1 à 3% du montant des travaux restant à réaliser
• Fournie par une banque ou un organisme de caution

Attention : Si vous vendez après achèvement des travaux, la GFA n'est pas obligatoire. C'est un avantage stratégique pour les marchands de biens qui peuvent éviter ce coût.

4. Constructeur Non-Réalisateur (CNR) – OBLIGATOIRE si pilotage des travaux

Dans quels cas ?

Si vous pilotez vous-même les travaux (choix des artisans, supervision, coordination), vous endossez le rôle de constructeur au sens juridique.

Ce qu'elle couvre :

• Votre responsabilité décennale en tant que pilote des travaux
• Les dommages de nature décennale même si vous n'avez pas réalisé physiquement les travaux

Coût :

• 2 500 à 8 000€/an selon le CA et le nombre de chantiers
• Prime fixe + pourcentage du CA travaux

Cas d'exemption : Si vous passez par un maître d'œuvre ou architecte qui assume la responsabilité de construction, vous n'avez pas besoin de CNR. Mais dans ce cas, vérifiez absolument qu'il a sa propre assurance RCPRO + CNR.

5. Assurance Multirisque Professionnelle (MRP) – FORTEMENT RECOMMANDÉE

Ce qu'elle couvre :

• Les locaux de votre entreprise (bureaux, entrepôt)
• Le matériel professionnel (ordinateurs, véhicules)
• La perte d'exploitation en cas de sinistre

Coût :

• 800 à 2 000€/an selon la taille de l'entreprise

Les assurances optionnelles mais recommandées

Assurance Tous Risques Chantier (TRC)

Pourquoi la souscrire ?

La TRC couvre les dommages matériels pendant les travaux :

• Vol de matériaux ou d'équipements sur le chantier
• Incendie, dégât des eaux, tempête
• Actes de vandalisme
• Effondrement avant réception

Coût :

• 0,8 à 1,5% du montant HT des travaux
• Pour 100 000€ de travaux : 800 à 1 500€

Quand est-elle indispensable ?

• Chantiers > 150 000€
• Chantiers en zone urbaine dense (risque de vol élevé)
• Travaux lourds (structure, façade, toiture)

Assurance Homme-Clé

Si votre activité dépend essentiellement de vous (aucun associé, peu de salariés), cette assurance couvre la perte d'exploitation en cas de décès ou d'invalidité.

Coût : 1 000 à 3 000€/an selon l'âge et le CA

Coûts totaux des assurances pour un marchand de biens

Exemple pour un chiffre d'affaires de 500 000€/an avec 3 opérations par an :

Soit 2,5 à 5% du chiffre d'affaires en assurances.

Pièges à éviter en tant que marchand de biens

❌ Erreur n°1 : Ne pas souscrire la DO en pensant économiser

Conséquence : Amende de 75 000€ + impossibilité de vendre le bien légalement + responsabilité totale en cas de sinistre.

Solution : Toujours inclure la DO dans le budget prévisionnel de chaque opération.

❌ Erreur n°2 : Confondre RCPRO et DO

La RCPRO ne remplace pas la DO. Elles couvrent des risques différents :

• DO : dommages de nature décennale au bien lui-même
• RCPRO : responsabilité envers les tiers et acquéreurs

Solution : Souscrire les deux systématiquement.

❌ Erreur n°3 : Sous-estimer le coût des assurances

Beaucoup de marchands de biens débutants sous-évaluent les primes d'assurance et rognent sur les marges.

Solution : Prévoir 3 à 5% du CA en assurances dans vos business plans.

❌ Erreur n°4 : Oublier de transmettre la DO à l'acquéreur

La DO doit être obligatoirement transmise à l'acheteur lors de la vente. Sans cela, la vente peut être annulée.

Solution : Mentionner la DO dans le compromis et l'acte authentique, et fournir l'attestation.

❌ Erreur n°5 : Ne pas vérifier les assurances des artisans

Si un artisan n'est pas assuré et cause un sinistre décennal, c'est vous qui payez via votre CNR.

Solution : Exiger les attestations décennale + RC de TOUS les artisans avant signature.

Stratégies pour optimiser vos coûts d'assurance

1. Négocier un contrat-cadre annuel

Plutôt que de souscrire une DO à chaque opération, négociez un contrat-cadre avec un assureur qui couvre toutes vos opérations de l'année.

Avantages :

• Réduction tarifaire de 10 à 20%
• Gestion simplifiée
• Meilleure relation avec l'assureur

2. Passer par un courtier spécialisé

Les courtiers en assurance construction connaissent les assureurs qui acceptent les marchands de biens à des tarifs compétitifs.

Gain potentiel : 15 à 25% sur les primes annuelles

3. Mutualiser les assurances si plusieurs opérations

Si vous travaillez en groupement ou avec des associés, il est possible de mutualiser certaines assurances (RCPRO, MRP).

4. Optimiser les franchises

Accepter des franchises plus élevées (2 000€ au lieu de 500€) peut réduire les primes de 10 à 15%.

Attention : À réserver aux marchands de biens expérimentés avec une trésorerie solide.

Assurances-Constructions et les marchands de biens : notre offre dédiée

Chez Assurances-Constructions, nous proposons un Pack Marchand de Biens complet :

✅ DO en contrat-cadre pour toutes vos opérations de l'année
✅ RCPRO + CNR avec tarifs négociés
✅ TRC optionnelle sur devis pour vos gros chantiers
✅ Accompagnement administratif : vérification des attestations artisans, constitution des dossiers
✅ Gestion centralisée : un seul interlocuteur, un seul contrat, une facturation annuelle claire

Notre promesse : Des assurances au juste prix sans compromis sur les garanties, pour que vous puissiez vous concentrer sur votre cœur de métier : l'achat-rénovation-revente.

En résumé : Les marchands de biens ont des obligations assurantielles strictes (DO, RCPRO, CNR) qui représentent 3 à 5% du CA. Négliger ces assurances expose à des sanctions lourdes et des risques financiers majeurs. Assurances-Constructions vous accompagne avec un Pack dédié pour sécuriser votre activité sans surcoût inutile.